Fulga Dinu, Country Manager Operations, IMMOFINANZ: „Componenta socială și interacțiunea personală sunt cruciale în procesul de inovare și pentru productivitatea companiilor”

Fulga Dinu, manager cu o experiență de două decenii pe piața de real estate, conduce operațiunile locale ale companiei austriece IMMOFINANZ, unul din cei mai importanți dezvoltatori imobiliari din România. Ea vorbește, într-un interviu acordat TheBizz Magazine, despre evoluția activității companiei și măsurile implementate în ultimul an, într-un context dificil și atipic, marcat de pandemie, precum și despre proiectele actuale de investiții și direcțiile de dezvoltare stabilite pentru perioada următoare.

Achiziția clădirii de birouri Bucharest Financial Plaza a fost tranzacția de top care a dezmorțit piața imobiliară în primul trimestru al acestui an. Care este stadiul proiectului de renovare a clădirii din centrul Capitalei?

Suntem acum în faza de planificare și aprobare a proiectului de renovare a acestei clădiri proaspăt intrată în portofoliul IMMOFINANZ. Conform estimărilor, lucrările vor începe imediat după obținerea tuturor autorizaţiilor, respectiv în a doua jumătate a anului 2022, iar finalizarea este programată pentru anul 2024.

Planul de renovare și transformare a clădirii de birouri într-o proprietate modernă, sustenabilă, de înaltă calitate, adaptată conceptului nostru unic de office – myhive - va aduce un plus de prospeţime spațiului public prin crearea unei terase verzi ce va deveni un punct de atracție pentru capitală și pentru locuitorii oraşului.

Ce investiții ați bugetat și care sunt proiectele prioritare pentru IMMOFINANZ în 2021?

Obținerea tuturor autorizațiilor pentru renovarea și reconfigurarea clădirii Bucharest Financial Plaza reprezintă una dintre prioritățile anului în curs pentru companie. De asemenea, suntem în proces de reconfigurare a clădirii IRIDE | eighteen (parte din Parcul IRIDE, unul dintre cele mai mari hub-uri de clădiri de birouri din Bucureşti), care va găzdui Provita - unul dintre cele mai importante spitale private din zonă. Deschiderea este preconizată pentru primul trimestru al anului 2022, după ce vor fi finalizate transformările necesare.

Spre sfârșitul anului, vom începe, de asemenea, lucrările de modernizare a clădirii Victoria Park, care va fi transformată într-o clădire myhive. 

De asemenea, in luna iunie am demarat procesul de refurbishment a centrului VIVO! Baia Mare pentru o suprafață totală de peste 10.000 de metri pătrați, echivalentul a o treime din suprafața închiriabilă. Lucrările vor fi finalizate în ultimul trimestru al acestui an.

Avem în vedere și alte proiecte de investiții, dar acestea sunt în stadiu incipient, urmând să le anunţăm atunci când va fi momentul potrivit.

Măsurile impuse de criza din domeniul sănătății au generat o presiune constantă asupra majorității segmentelor pieței imobiliare. Care sunt perspectivele de revenire la „normalitate” în contextul eliminării treptate a restricțiilor?

Pandemia a avut un impact semnificativ atât asupra modului în care lucrăm, cât și a celui în care facem cumpărături. În ceea ce privește clădirile de birouri, suntem bine poziționați pentru că oferim mai mult decât simple spații de lucru, mai exact spaţii pline de viaţă în care starea de bine a angajaților este prioritară. Toate acestea stau la baza creării de experiențe într-o clădire de birouri, tendință care va continua.

Munca flexibilă și lucrul de acasă vor deveni din ce în ce mai prezente. Cu toate acestea, lucrul de acasă nu va putea niciodată înlocui complet lucrul la birou. Componenta socială și interacțiunea personală sunt cruciale în procesul de inovare și pentru productivitatea companiilor. Există încă un procent semnificativ de angajați care declară că le este mai dificil să rămână concentrați sau motivați acasă, să-și îndeplinească sarcinile sau să se simtă mai puțin conectați cu colegii lor. Prin urmare, cererea de spații de birouri de înaltă calitate, cu valoare adăugată, va continua, iar pentru noi va fi foarte important să ne concentrăm pe nevoile specifice ale chiriașilor noștri. Flexibilitatea și comunitatea joacă un rol central aici. Desigur că, pe termen mediu și lung pot apărea schimbări referitoare la suprafețele solicitate de fiecare dintre chiriași.

Pe segmentul de retail, fără îndoială, activitatea majorității chiriașilor noștri a fost afectată de restricțiile impuse de criza sanitară, însă în acest moment, traficul îşi revine în centrele noastre comerciale VIVO!. Pe de altă parte, parcurile de retail au fost avantajate datorită accesului direct din exterior, având posibilitatea de a funcționa imediat după terminarea perioadei de lockdown. De exemplu, numărul vizitatorilor din parcul nostru de retail STOP SHOP Botoșani a revenit rapid la nivelul anterior crizei. Parcurile STOP SHOP sunt eficiente, au randament bun şi un format flexibil ce permit o revenire rapidă în cazul unor eventuale crize. Un factor important este focusul pe produse accesibile ca preț, din categoria economică, populare în rândul consumatorilor în perioade economice dificile. Acest concept s-a dovedit de succes în timpul pandemiei. Magazinele de tip discount, în special, beneficiază de pe urma atenției sporite acordate de clienți prețului.

La ultima noastră discuție, din vara anului trecut, ați prevăzut o cerere continuă de spații de birouri de înaltă calitate, în ciuda popularizării puternice a formelor de lucru flexibile. Care este feedback-ul din partea chiriașilor IMMOFINANZ și cum ați evalua dinamica negocierilor cu noii clienți în perioada actuală?

Pentru a veni în întâmpinarea dorinţelor clienţilor noştri, suntem pe punctul de a introduce un modul de business complementar şi anume flexibilitatea, respectiv posibililtatea de a închiria sau folosi spaţii personalizate pe perioade personalizate, în functie de nevoi. Acest modul, specific brandului nostru myhive, oferă o combinație de spațiu de co-working de înaltă calitate cu avantajele unui sediu modern, care se caracterizează, de exemplu, printr-un spațiu generos, oferirea de servicii diverse și o infrastructură excelentă.

Cu brandul nostru de birouri myhive ne concentrăm pe oferirea de soluții flexibile și personalizate pentru chiriașii noștri, care se confruntă cu vremuri din ce în ce mai dinamice. Acest lucru necesită birouri care să se adapteze nevoilor si dorinţelor lor aflate în continuă schimbare. Prin urmare, flexibilitatea a devenit unul dintre pilonii principali ai brandului myhive. Această nouă componentă aduce un upgrade și ne permite să oferim chiriașilor o gamă extrem de variată de opțiuni, pentru a putea satisface aproape orice tip de cerință din partea acestora. Astfel, chiriașii au posibilitatea de a încheia contracte pe termen lung sau scurt, de a beneficia de servicii de închiriere „all-inclusive”, de posibilitatea de relocare în portofoliul nostru de clădiri myhive sau de extinderea/reducerea spațiului închiriat de la o lună la alta. Acest produs a fost deja implementat cu mare succes la Viena și Varșovia, iar în prezent lucrăm la implementarea sa în clădirile myhive din București.

Cum estimați evoluția chiriilor în 2021 față de nivelul înregistrat în 2019/ 2020 și pe ce se bazează această prognoză?

Nivelul chiriilor pentru proprietățile noastre a rămas stabil, iar principalii chiriași continuă angajamentele pe termen lung.

Cu siguranţă, companiile vor continua să caute spații moderne de birouri pentru a le oferi angajaților cele mai bune condiţii de lucru. Cu toate acestea, angajatorii vor pune un accent mai mare pe calitate și pe serviciile adiacente, motiv pentru care vom continua să investim în implementarea conceptului myhive în clădirile de birouri din portofoliul nostru.

Un interviu de Ioan Dornescu